Asnjë vend në BE nuk ka aq pak pronarë apartamentesh apo shtëpish sa në Gjermani. Shumë besojnë se kjo është për shkak të kostove të larta të ndërtimit në atë vend. Por ka edhe arsye historike.
Më shumë se 83 milionë njerëz jetojnë në Gjermani në një sipërfaqe prej 357,580 kilometra katrorë. Prej tyre, më pak se gjysma jetojnë brenda katër mureve të tyre. Sipas të dhënave të zyrës evropiane të statistikave Eurostat, në vitin 2022, 47 për qind e familjeve gjermane jetonin brenda katër mureve të tyre, dhe pjesa tjetër pothuajse 53 për qind si qiramarrës, gjë që e vendos Gjermaninë në fundin absolut në Evropë, nëse Zvicra përjashtohet.
Rumania, Sllovakia, Kroacia, Hungaria dhe Mali i Zi kanë përqindjen më të lartë të pronësisë së pasurive të paluajtshme. Në ato vende, më shumë se 90 për qind e popullsisë jeton në shtëpinë ose apartamentin e tyre. Por pse dallimet janë kaq të mëdha?
Industrializimi dhe migrimi nga fshati në qytet
Gjermania ka një përqindje kaq të vogël të pronësisë në krahasim me Evropën Jugore dhe Lindore, kryesisht për arsye historike. Ato datojnë në shekullin e 19-të, koha pas Luftës Franko-Prusiane dhe themelimit të Perandorisë Gjermane në 1871. Në atë kohë, Gjermania u zhvillua nga një vend bujqësor i vonë feudal në një komb industrial. Dhe kjo do të thotë se njerëzit lëviznin nga fshatrat në qytete për të gjetur punë atje. Prandaj, ishte e nevojshme të ndërtoheshin shpejt shumë apartamente të lira.
Midis 1880 dhe 1900, qendra të mëdha industriale u ngritën në të gjithë Gjermaninë. Prej asaj kohe e ka origjinën edhe termi “kazerma rezidenciale”, që është një përshkrim i standardit tejet spartan dhe ushtarak të jetesës që mbizotëronte aty. Termi gjithashtu tregonte mjerimin e strehimit në Perandorinë Gjermane, ku masat e mëdha në qytete si Berlini ose në zonën e Ruhrit jetonin në kushte katastrofike.
Miliona njerëz të pastrehë pas Luftës së Dytë Botërore
Pas Luftës së Dytë Botërore, presioni në tregun e banesave u rrit më tej për shkak të shkatërrimit. Infrastruktura, shtëpi dhe banesa të shumta u shkatërruan. Në të njëjtën kohë, ne duhet të shtojmë edhe miliona të mërguar nga pjesët lindore të Gjermanisë, që atëherë i përkisnin Polonisë. Pothuajse 21 milionë njerëz po kërkonin një shtëpi të re menjëherë pas përfundimit të luftës dhe rreth 5.5 milionë apartamente mungonin.
Qeveria e re u përpoq të krijonte shpejt një hapësirë të re jetese me ndihmën e një sërë masash dhe njëkohësisht u përpoq të parandalonte rritjen shpërthyese të qirave për shkak të mungesës së hapësirave të banimit.
Për këtë arsye ndërtimi i banesave është shpallur prioritet absolut. “Ndërtimi i banesave është kushti më i rëndësishëm që populli gjerman të drejtohet drejt rimëkëmbjes politike, ekonomike, por edhe etike dhe kulturore”, tha në shkurt 1950 kancelari i atëhershëm Konrad Adenauer, duke folur për krizën e strehimit.
“Një e katërta e stokut të banesave humbi në luftë,” thotë Konstantin Kolodilin nga Instituti Gjerman për Kërkime Ekonomike (DIW). Në disa qytete, shkalla e dëmtimit ishte dukshëm më e lartë. Strehimi është shpallur prioritet kombëtar.
Bumi i banesave në vitet pesëdhjetë
Në vitin 1950, i ashtuquajturi Ligji i parë për Strehimin. Si rezultat i këtyre masave, më shumë se pesë milionë apartamente të reja u ndërtuan në vitet e pasluftës. Mungesa e banesave ishte gjithashtu e madhe në Gjermaninë Lindore. Në të njëjtën kohë me Ligjin e parë për Strehimin në Perëndim, i ashtuquajturi Akti i Rindërtimit për të nxitur ndërtimin e banesave. Në mesin e viteve 1950, ai ligj inkurajoi ndërtimin e parafabrikuara të blloqeve të apartamenteve të stilit sovjetik, tipike për Evropën Lindore.
“Në vitet 1950-1960 ndërtoheshin kryesisht apartamente me qira në pronësi të kooperativave të ndërtimit. Si rezultat, kishte një përqindje të lartë të qiramarrësve”, shpjegon profesori Günter Fornholz, i specializuar në historinë e ndërtimit. Që atëherë, norma e qiramarrësit ka ndryshuar pak. Disa ndërtesa u bënë pronë e kompanive të pasurive të paluajtshme, por qiramarrësit mbetën në apartamente.
Treg i larmishëm i pronave me qira
Michael Voigtlander i Institutit Ekonomik Gjerman (IW) tregon një arsye tjetër pse më pak se gjysma e të gjitha familjeve gjermane jetojnë brenda katër mureve të tyre dhe shumë prej tyre janë në banesa sociale të financuara nga shoqëria.
“Në Gjermani, blerja e pasurive të paluajtshme nuk është inkurajuar kurrë fuqishëm,” thotë ai.
Tregu gjerman i banesave ka gjithashtu specifika që nuk bazohen vetëm në histori. Oferta e pronave me qira është shumë e larmishme, thotë Voigtlender.
“Në vende të tjera, në fakt është e vështirë të marrësh me qira shtëpi familjare apo apartamente të cilësisë së lartë dhe të madhësive kaq të ndryshme.” Përveç kësaj, në Gjermani, popullsia nuk jeton ekskluzivisht në qytete të mëdha, si p.sh. në Francë. Popullsia në Gjermani është e shpërndarë relativisht mirë në territorin e vendit.
Përqindja e pronësisë në fund të fundit varet nga rajoni në Gjermani. Është veçanërisht i ulët në qytetet më të mëdha gjermane: në Berlin, më pak se 14 përqind. Ngjashëm është në Frankfurt, Hamburg, Këln apo Mynih. Në zonat rurale, nga ana tjetër, dukshëm më shumë njerëz jetojnë brenda katër mureve të tyre, pak më shumë se gjysma. Përqindja më e lartë e pronësisë është në Baden-Württemberg dhe Saksonia e Ulët.
Kostot e larta të blerjes dhe ndërtimit
Dhe Fornholz beson se ka kushte të mira në tregun e apartamenteve me qira. Mbrojtja e qiramarrësve në Gjermani është relativisht e lartë. Në të njëjtën kohë, kushtet për të arritur vetë në pronë nuk janë shumë të lehta.
Për shkak të rregulloreve të ndryshme strikte të ndërtimit, kostot e ndërtimit të një prone janë relativisht të larta dhe kjo vlen edhe për kostot shtesë kur blini një pronë, siç është taksa e transferimit të pasurive të paluajtshme, e cila në Gjermani tani është deri në 6.5 përqind.
Për krahasim, taksa e shitjeve të pasurive të paluajtshme në SHBA është vetëm 0.3 për qind. Përveç kësaj, noterët dhe agjentët e pasurive të paluajtshme janë dukshëm më të shtrenjta në Gjermani. Voigtlander gjithashtu i konsideron kostot që lidhen me blerjen e një prone në Gjermani si një “pengesë shumë të madhe” për të blerë çatinë tuaj mbi kokë. “Vetëm për këto kosto, duhet të kurseni rreth dhjetë deri në dymbëdhjetë për qind të çmimit të blerjes”, thotë eksperti.
Shumë prej tyre nuk kanë akses në tregun e pasurive të paluajtshme, sepse, sipas statistikave, vetëm rreth 15 për qind e të gjithë qiramarrësve kanë kursime prej rreth 60,000 euro. Shpenzimet shoqëruese nuk mbulohen nga banka me kredi, por klientët duhet ta disponojnë atë shumë.
Nuk është keq që gjermanët nuk kanë shtëpitë e tyre
Nga këndvështrimi i ekonomistit Kolodilin, fakti që ka relativisht pak pronarë të pasurive të paluajtshme në Gjermani nuk është domosdoshmërisht një gjë e keqe. Jashtë vendit, gjermanët e kanë zili tregun ende cilësor të pasurive të paluajtshme.
“As 100 për qind qiramarrësit, as pronësia 100 për qind e pronës nuk janë të dobishme për shoqërinë dhe ekonominë,” beson Kolodilin.
Në disa vende, mënyra e vetme për të jetuar në zonat urbane është blerja e pasurive të paluajtshme. Nëse nuk mund ta përballoni atë, do t’ju duhet të shkurtoni shpenzimet e tjera ose të udhëtoni në një rrugë të gjatë. Për më tepër, tregu i banesave është më i luhatshëm në tregjet me norma të larta pronësie. Çmimet po rriten dhe luhaten gjithnjë e më shumë, gjë që nuk i kontribuon me çdo kusht stabilitetit të tregut”, përfundon eksperti.
